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原标题:“租房新规”将带来哪些变化?

住房城乡建设部起草了《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,现向社会公开征求意见,不久便会公布实施。或许在不久的将来,不管是住房出租,或者租房行为,都将会发生许多新变化。

文/本刊记者 甄爱军

住房租赁拟出新规

由住房城乡建设部起草的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》),现向社会公开征求意见,此举势必会促使住房租赁市场向规范化发展。

据了解,该《征求意见稿》虽然主要关注住房租赁和销售两个方面,但从内容数量来看,更加侧重于租房租赁方面。出于保护租赁双方权益考虑,《征求意见稿》在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。

业内专家表示,《征求意见稿》的公布,表明政府对住房租赁市场重视程度再次提高。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,2016年关于租赁市场实际上已经有了相关的政策,但主要是以国务院“若干意见”的形式出现的。住建部此次出台此类政策,提高到了“管理条例”,这样的变化说明政府对住房租赁市场更为重视。这也说明此前租赁市场发展的意见和方向基本统一,现在通过住建部制定规则,则为后续租赁市场的发展提供了较大的基础。从这个角度看,对于住房租赁市场的发展来说,其实会形成巨大的利好促进作用。

从此类政策意见稿来看,明确了购租并举的住房制度,这也为后续发展租赁市场明确了方向。当前部分城市已经积极推出了自持型租赁房的用地政策,部分项目也处于建造的过程中,所以从这个角度看,对于此类租赁房源来说,会在当前此类政策内容下获得一个更好的发展基础。

严跃进同时指出,从政策内容来看,对于租赁市场的各个参与主体都进行了行为约束,这是最大的亮点。过去的类似约束其实不多,导致租赁市场权利和义务不对等。此次政策对于经纪机构等也提出了规范,有助于租赁市场流通性机制的更好建立。

租赁市场将会生变

本刊不动产研究中心注意到,此次《征求意见稿》提到了一些具体的规定,比如对住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金;鼓励签订长期租赁合同等,这些都会对未来住宅租赁市场形成新的影响,并产生新的变化。下面,我们将结合具体规定,来对未来将会产生的变化进行解析。

押一付三可能淡出

规范租金支付和调整方式将会产生变化。

为减轻承租人集中支付租金的压力,《征求意见稿》规定,除当事人另有约定外,承租人应当按月支付租金。对住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金。同时,直辖市、市、县人民政府要建立住房租金发布制度,定期公布分区域的市场租金水平等信息,以引导当事人合理确定租金价格。

目前住房租赁市场通用的方式是“押一付三”,首次支付需要一次性支付相当于4个月房租的钱款,这对于部分租客来说,确实是一笔不小的开支。同时,在租赁过程中,租客只能被动接受出租方的涨租要求,否则只能搬离,这也无形中给租客带来了诸多不确定性。《征求意见稿》提出按月支付方式,同时提出事先约定调整房租的规定,未来房租支付以及调整方面,都会因此而出现新的变化,“押一付三”方式可能逐渐淡出。

一年一签惯例作废

目前我国房屋租赁的期限一般为1年,但《征求意见稿》鼓励签订长期租赁合同。

《征求意见稿》提出,鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同,对于当事人签订3年以上住房租赁合同的,规定直辖市、市、县人民政府要给予相关政策支持。《征求意见稿》同时提出,对于这些住房租赁企业出租自有住房的,除承租人另有要求外,租赁期限不得低于3年。此外,为了鼓励发展规模化、专业化住房租赁企业,《征求意见稿》也作出原则性规定,明确住房租赁企业可依法将住房租赁相关收益设立质权。

对于租客来说,频繁搬家是他们最为头疼的事,很多时候租客并不想搬,但因为当初只是签订1年租约,到期之后出租方却又大幅提高租金水平,因此不得不搬。《征求意见稿》也是从实际出发,鼓励签订长期租约,这从某种程度上来说,将改变租客频繁搬家的局面。

不能无故驱逐租客

此前,租赁市场上无故驱逐租客现象时有发生,而租客面对这种情况往往有冤无处申,而这种现象也将会被遏制。

《征求意见稿》规定,承租人可依法申领居住证,享受规定的基本公共服务,办理住房租赁备案后,租赁期限届满时承租人享有同等条件优先承租的权利;未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房,住房租赁合同约定出租人可以进入的,出租人要按照约定提前通知承租人;出租人不得采取暴力、威胁或者其他方式驱逐承租人,收回住房。同时,《征求意见稿》也规范了承租人租赁行为,规定其要按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房,不得擅自改动住房结构和室内设施设备,不得损害他人的合法权益。

押金不能随意扣留

支付的押金如果拿不回来怎么办?如果在之前,租客只能选择忍气吞声,但在未来,这种情形将不再出现。

《征求意见稿》规定,出租人收取押金的,应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外,出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的,应当承担举证责任。

随意克扣押金,将会受到处罚。《征求意见稿》明确,出租人违反规定扣留押金,将由房产管理部门予以警告,责令限期改正;情节严重的,对个人处1000元以上5000元以下罚款,对单位处5万元以上20万元以下罚款。

二房东空间越来越小

靠分割房间群租赚取差价的二房东,生存空间也会越来越小。

《征求《征求意见稿》》规定,直辖市、市、县人民政府要制定单间租住人数和人均租住面积标准,并明确规定厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,不得出租用于居住。

针对二房东转租他人住房违规经营等行为,《征求意见稿》也给出了明确的说法:转租住房应当征得出租人的书面同意,对于自然人转租住房达到一定规模的,应当依法办理工商登记。

据了解,二房东主要是把大房分割成为各个小单间再对外出租赚差价,但这种以赚钱为目的的行为,不仅扰乱的租赁市场,同时对租客来说,也无舒适性可言,《征求意见稿》将规范转租行为,让租房的生活品质更高。来源理财周刊)

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来源:嘉兴在线—嘉兴日报    作者:摄影 记者 冯玉坤    编辑:李源    责任编辑:胡金波
 
 
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